Co byste měli vědět, než prodáte nemovitost
Prodej nemovitosti není jen o kupní ceně a podání inzerátu.
Je to také transakce se zákonnými povinnostmi, které mohou výrazně ovlivnit, kolik vám nakonec opravdu zůstane.
V tomto článku si projdeme základní přehled toho, co by měl každý prodávající vědět – než podepíše jakoukoli smlouvu.
🧾 Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Začněme tím nejčastějším dotazem:
„Budu muset platit daň z příjmu z prodeje domu/bytu/chalupy?“
Odpověď je: možná ano, možná ne – záleží na splnění tzv. časového testu.
📆 Časový test – kdy je prodej osvobozený od daně?
-
Vlastnictví 5 let (10 let od 2021 u nemovitostí pořízených po 1.1.2021)
Pokud nemovitost vlastníte déle než zákonem stanovený počet let, neplatíte daň z příjmu. -
Bydliště 2 roky
Pokud jste v nemovitosti reálně bydleli alespoň 2 roky bez přerušení – jste od daně také osvobozeni (i když nevlastníte 5/10 let). -
Prodej v přímé rodině
Například při darování rodič–dítě nebo mezi manželi se časové testy počítají dohromady, pokud nemovitost vznikla směnou či dědictvím.
❗ Pokud žádná z podmínek není splněna, musíte přiznat daň z příjmu z rozdílu mezi pořizovací cenou a prodejní cenou.
🧮 Kolik činí daň?
Sazba je 15 % pro část příjmu do 2 255 600 Kč (pro rok 2025)
a 23 % pro vyšší částky – platí se z čistého zisku.
➡️ Příklad:
Koupili jste dům za 3 000 000 Kč a prodáte ho za 4 200 000 Kč.
Zisk = 1 200 000 Kč → daň z příjmu 15 % = 180 000 Kč.
🔍 Co se dá odečíst?
Když už daň platíte, máte možnost odečíst:
-
Pořizovací cenu (vč. daně, poplatků, znaleckých posudků)
-
Náklady na rekonstrukce (pokud je doložíte fakturami)
-
Náklady na prodej (provize RK, právní služby, advokátní úschova)
🧾 U dobře vedené dokumentace se dá daň výrazně snížit.
💡 A co DPH?
Většina běžných prodejů mezi fyzickými osobami se DPH netýká.
Ale pozor:
-
U novostaveb do 5 let od kolaudace se může uplatnit 12% DPH (od 1.7.2025).
-
Pokud jste plátce DPH nebo podnikáte v oblasti nemovitostí (např. přes s.r.o.), mohou platit jiná pravidla.
📌 Při kombinaci novostavby + podnikání + krátké vlastnictví už se nevyplatí spoléhat na dohady.
V takovém případě je rozumné konzultovat situaci s daňovým poradcem.
🧩 Co z toho plyne pro běžného prodávajícího?
-
Ne každému se daně týkají – ale je dobré vědět, kdy ano a kdy ne.
-
Časový test je důležitější, než se může zdát.
-
Vyplnit daňové přiznání správně a včas není formalita – jde o vaši jistotu, že je vše v pořádku.
📬 Pokud nevíte, jak na to…
Není ostuda si říct o pomoc – právní a daňové otázky jsou komplikované i pro zkušené prodávající.
Než uděláte zbytečnou chybu nebo něco podceníte, může být lepší všechno si včas nechat ověřit nebo poradit.
Hezký den a ať se vám daří,
Honza Jelínek